Часто бывает так, что покупатель, прельстившись красивыми пейзажами, невысокой ценой или красноречием продавца покупает землю, а после сталкивается с ворохом проблем юридического и хозяйственного характера. Чтобы этого избежать — надо быть информированным. 

Правильный выбор

Земельные участки могут находиться как в черте уже существующих поселений, так и в открытом поле.

Расположенные в черте поселений приусадебные земельные участки пригодны для любого строительства. Там можно возвести и жилой дом, и бытовые подсобные строения, производственные сооружения.

«Полевой» земельный участок, как правило, нельзя использовать для строительства коттеджа, дачи или индивидуального жилого дома. Его статус предполагает использование этой земли исключительно для выращивания сельскохозяйственной продукции. Поэтому, для любителя загородного отдыха он, скорее всего, не подойдёт.

Если приобретается земля, на которой разрешено дачное строительство, то должны учитывать, что и здесь есть нюансы.

Дело в том, что на некоторых участках разрешено не только построить «жилой дом», но и прописаться в этом доме, при условии, что он будет признан местными властями пригодным для круглогодичного проживания.

Но есть участки, на которых можно возвести только, так называемое, «жилое строение», где можно жить временно или постоянно, оборудовать его по своему усмотрению, но без прописки.

Это только на первый взгляд кажется, что вся земли одинаковые. На самом деле, в соответствии с Земельным кодексом РФ, все земли четко разделяется по своему целевому назначению:

1) земли сельскохозяйственного назначения;

2) земли поселений;

3) земли промышленности, энергетики, транспорта, связи, радиовещания, телевидения, информатики, земли для обеспечения космической деятельности, земли обороны, безопасности и земли иного специального назначения;

4) земли особо охраняемых природных территорий и объектов;

5) земли лесного фонда;

6) земли водного фонда;

7) земли запаса

Действующее законодательство РФ позволяет «перепрофилировать» земельный участок. Однако, это под силу крупным риэлторским и юридическим фирмам, специализирующимся на операциях с недвижимостью, и имеющим необходимые контакты во властных структурах и большой штат исполнителей. Поэтому тщательно проверьте этот важный пункт в кадастровом паспорте.

Тщательный анализ

При покупке земли, очень часто возникает техническая проблема, связанная с отсутствием у продавца правоустанавливающих документов. Многие обитатели старых дач, некоторые из которых построены давно, могут и не иметь бумаги, подтверждающие их право на землю. Поэтому, перед тем, как покупать землю, попросите продавца восстановить все документы на участок, в также определить его реальные законные границы.

Естественно, при выборе участка, следует учитывать его место расположения. Выбирайте территорию, благополучную с точки зрения экологии. Есть специальные фирмы, которые проводят экологический мониторинг местности. Иногда целесообразно обратиться к ним, например, с целью проведения химического и бактериологического анализа грунта, ближайших колодцев и водоёмов.

Поинтересуйтесь и состоянием грунтовых вод на участке. Если водоносные слои находятся очень близко к поверхности, то можно и разориться на укреплении и гидроизоляции фундамента, а во-вторых, столкнётесь с проблемой канализации, которая будет «всплывать» вместе с содержимым весной или после ливня. Такие участки лучше не покупать.

Старайтесь приобрести участок земли, к которому уже подведены все коммуникации (газ, электричество, водопровод), или это можно сделать относительно недорого.

Узнайте у будущих соседей, на какой глубине залегает водоносный слой, из которого, пробурив скважину, можно круглый год брать чистую воду. Такую информацию можно получить и у фирм, специализирующихся на бурении скважин «под воду». Они имеют карты водоносных слоев и глубин их залегания в своём регионе.

Правильно выбирайте площадь участка. Нужно, чтобы его размер соответствовал предполагаемой площади дома. Архитекторы обычно советуют приобретать участок минимальной площадью 20 соток, при общей, запланированной площади дома в 200 квадратных метров.

Юридические тонкости

Документы, необходимые для оформления сделки это паспорта продавца и покупателя, а также свидетельство о праве собственности на землю. Форм таких правоустанавливающих документов несколько.

Чаще всего, это свидетельство нового образца, выданное местной регистрационной службой, имеющее в качестве приложения, кадастровый план.

У некоторых продавцов может быть свидетельство старого образца. Оно напечатано на розовом бланке формата А4, или на белом бланке меньшего формата. Выдавались такие свидетельства Комитетами по землеустройству и землепользованию в давние времена, но и сейчас имеют юридическую силу.

Некоторые продавцы земли не имеют вообще никаких свидетельств. Однако они на законных основаниях владеют своей землёй и исправно платят налоги. Для них, правоустанавливающим документом может служить Постановление районной администрации о предоставлении им земли в собственность, или договор о покупке земельного участка. Помимо этого необходимо также предоставить: геодезический план участка с кадастровым номером. Для его получения, продавец должен вызвать геодезиста, который подготовит съёмку и план. Эти документы лучше сразу заказать в 6-ти экземплярах, которые разойдутся по разным инстанциям. Также нужна справка из местной администрации об отсутствии задолженности или наложения ареста на имущество. Эта справка действительна всего один месяц; справка из налоговой инспекции об оплате налога на имущество за текущий год; оценка земли органом БТИ или Земельным комитетом, также действительная в течение месяца. Нотариально заверенное согласие супруги (супруга) продавца на продажу земельного участка, или нотариально заверенное заявление продавца, о том, что он не состоит в браке.

Прежде чем подписывать договор, необходимо побывать в администрации, земельном кадастре или в любом другом органе, имеющем отношение к операциям с недвижимостью в этом районе, и удостовериться, что статус этого участка соответствует той цели, ради достижения которой вы его приобретаете. Собрав все необходимые документы, можно идти с продавцом к нотариусу, и там оформлять договор купли-продажи земельного участка.

Договорные обязательства

Текст договора проверяет нотариус, кроме того, некорректный договор не пройдёт регистрацию, но при подготовке договора целесообразно внести в его текст некоторые деликатные моменты, которые продавец может скрывать.

В частности, он должен в договоре подтвердить, что под его участком не проходят газопровод, телефонные линии и прочие коммуникации, равно как и то, что ему неизвестно о планах их прокладки через продаваемый им участок. Если они потом обнаружатся, или их проложат заново, то на территории вашей дачи могут установить «охранную зону», которой вы пользоваться не сможете.

Пусть в тексте договора присутствует пункт, в котором продавец гарантирует, отсутствие каких бы то ни было обременений данного земельного участка правами третьих лиц, а также «пограничных споров» с соседями. Внесите в договор пункт, которым продавец подтвердит отсутствие установления сервитута, применительно к его участку.

После подписания договора купли-продажи, он должен быть зарегистрирован в Едином государственном реестре прав на недвижимость. Такая регистрация производится местным органом по регистрации прав на недвижимость и сделок с ней.

В этот орган, кроме самого договора, необходимо представить заявление по форме данного органа, правоустанавливающие документы на участок, документы, подтверждающие факт передачи земли, кадастровый план, платёжный документ об оплате регистрационного сбора и паспорт. Регистрация договора занимает, как правило, больше месяца.

Источник