Изменение законодательства

В конце 2013 г. в СМИ прошла долгожданная информация о том, что проблема быстрой регистрации прав собственности на квартиры в домах-новостройках решена и что с 1 октября 2013 г. новая процедура, более простая и быстрая как для застройщика, так и для покупателей квартир, заработает. Новую процедуру запустил Федеральный закон от 23.07.2013 № 250-ФЗ «О внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации в части государственной регистрации прав и государственного кадастрового учета объектов недвижимости» (Федеральный закон № 250-ФЗ), который изменил действующие федеральные законы от 21.07.1997 № 122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» имущество и сделок с ним» (Закон о регистрации) и от 24.07.2007 № 221-ФЗ «О государственном кадастре недвижимости».

Прошло уже полгода, но новая процедура пока на практике «пробуксовывает». Попробуем разобраться в причинах.

Как было раньше

Кадастровый учет многоквартирного дома (МКД) осуществлялся в два этапа. Сначала отдельно ставился на учет дом с присвоением ему кадастрового номера, для чего застройщик получал от специализированной организации технический паспорт здания, и уже затем на втором этапе либо застройщик либо при его уклонении участники долевого строительства заказывали кадастровые паспорта отдельно на квартиру, чтобы зарегистрировать в Росреестре право собственности на приобретенное жилье.

Явный недостаток старой процедуры в том, что кадастровый учет помещений в доме, важный для покупателей квартир, был возложен на застройщиков, которые в этом не заинтересованы и считали постановку здания на кадастровый учет выполнением своих обязательств. Поэтому вопрос о том, расходовать ли время и деньги на кадастровый учет квартир, решался застройщиками по-разному: кто-то сразу брал на себя данные обязательства, кто-то тянул время, кто-то пытался переложить эти расходы и хлопоты на дольщиков. Решение принималось исходя из перевеса финансовых и имиджевых рисков застройщиков.

Как должно быть сейчас

С 1 октября 2013 г. постановка на кадастровый учет МКД должна включать одновременно и все помещения в них. Это значит, что все жилые и нежилые помещения в новостройках должны получать кадастровые паспорта (номера) автоматически при постановке застройщиком на кадастровый учет здания. Кадастровые паспорта (номера) автоматически появятся в едином государственном кадастре недвижимости (ГКН).

Покупателю квартиры в новостройке следует:

Шаг № 1 – подготовить документы (квитанцию об оплате госпошлины, акт приема-передачи квартиры, договор долевого участия);

Шаг № 2 – принести оригиналы и копии документов в территориальное отделение Росреестра или в многофункциональный центр (МФЦ) и спустя 18 календарных дней (по России) или 12 календарных дней (по Москве) получить свое свидетельство о праве собственности.

Какие ожидания пока себя не оправдали

Ожидание № 1. Вместе с новым домом теперь будут ставить на кадастровый учет и находящиеся в нем квартиры. Причем заниматься этим самостоятельно новоселам не придется – это бремя ляжет на застройщика.

Что не учли. Для застройщиков и покупателей квартир основным документом, определяющим взаимоотношения и правила игры, является Федеральный закон от 30.12.2004 № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации». Но в нем согласно ст. 16 Государственная регистрация права собственности на объекты долевого строительства речь идет только о передаче застройщиком в Росреестр разрешения на ввод в эксплуатацию МКД в срок не позднее, чем через 10 рабочих дней после его получения. А раз законодательно обязанности и санкций в Федеральном законе № 214-ФЗ нет, застройщик снова стоит перед выбором, делать или нет кадастровый учет квартир и в какие сроки. Так, например, по данным ФГБУ «ФКП Росреестра» с начала года на кадастровый учет в Санкт-Петербурге было поставлено 44 дома, но кадастровые паспорта отдельных помещений оформлены только в половине из них.

В Москве хоть и приняты подзаконные акты по обязанности застройщика предоставлять безвозмездно паспорта на квартиры, но при этом, во-первых, везде речь идет о техническом паспорте на квартиру, который необходим при согласовании в установленном порядке перепланировки или переобустройства помещения (ст. 25 ЖК РФ), а не о кадастровом паспорте с кадастровым номером для идентификации в базе Росреестра помещения при регистрации прав собственности, и, во-вторых, штрафом в размере 10–20 тыс. руб. за непередачу техпаспортов квартир, застройщика не испугать.

В приложении 1 постановления правительства Москвы от 31.01.2006 № 59-ПП «О порядке проведения технической паспортизации жилых помещений (квартир) в городе Москве» установлено:

«1.2. Собственники, наниматели и арендаторы жилых помещений (квартир) в жилых домах-новостройках в обязательном порядке обеспечиваются техническими паспортами жилых помещений (квартир).

1.3. Финансирование работ по паспортизации квартир в домах-новостройках, реконструируемых или капитально ремонтируемых домах осуществляется на основании инвестиционных контрактов или дополнительных соглашений к ним. Затраты на техническую паспортизацию квартир включаются в сметную стоимость строительства. По инвестиционным контрактам, заключенным до принятия Закона города Москвы от 03.11.2004 № 66 “О паспортизации жилых помещений (квартир) в городе Москве” (в ред. Закона города Москвы от 13.07.2005 № 39) и не содержащим обязанностей инвестора, заказчика или застройщика по финансированию технической паспортизации жилых помещений (квартир), заключаются дополнительные соглашения, в которых предусматриваются соответствующие обязанности инвесторов, заказчиков, застройщиков.

1.5. Заказчиком технического паспорта жилого помещения (квартиры) является при новом строительстве инвестор, заказчик или застройщик.

1.8. При новом строительстве технические паспорта жилых помещений (квартир) передаются организации, управляющей МКД (ТСЖ), до заселения дома».

В ст. 9.3.1 Закона г. Москвы от 21.11.2007 № 45 «Кодекс города Москвы об административных правонарушениях закона» установлено административное наказание за нарушение требований о паспортизации жилых помещений (квартир) в г. Москве: «Нарушение поставщиками паспортной информации, изготовителями технического паспорта жилого помещения (квартиры) и потребителями паспортной информации требований, установленных Законом города Москвы от 03.11.2004 № 66 “О паспортизации жилых помещений (квартир) в городе Москве”, влечет наложение административного штрафа на граждан – 500–1000 руб., на должностных лиц – 1–2 тыс. руб.; на юридических лиц – 10–20 тыс. руб.».

Ожидание № 2. Нововведения приведут к тому, что застройщик в Росреестре одновременно с домом поставит на учет все помещения в нем, поэтому покупателям квартир не нужно будет предоставлять в Росреестр кадастровый паспорт, так как все необходимые сведения автоматически появятся в едином ГКН, который сформирован с 1 января 2013 г.

Что не учли. Такая крупная и неповоротливая структура, как Росреестр, одновременно по всей стране в один день, естественно, не смогла перейти на новую процедуру регистрации прав собственности и кадастрового учета. Вступившие в силу поправки в законодательство потребовали изменений имеющихся и разработки и внедрения дополнительных правовых актов: регламентов и приказов введения для новых правил постановки новостроек на кадастровый учет; для регулирования порядка подачи документов на государственную регистрацию прав и кадастровый учет в электронном виде и т. д.

Л.А. Кудашова,

канд. пед. наук, управляющий объектами недвижимости, консультант по жилищному праву (Москва)

Источник